Se o banco avaliar o imóvel abaixo do preço negociado, o valor financiável pode diminuir, e a parte que precisa ser paga fora do financiamento aumenta. A conta correta subtrai o financiamento efetivamente aprovado do preço que será pago ao vendedor. Por isso, o aumento da entrada não é necessariamente igual à diferença entre o preço e o laudo.
Esse cenário costuma surgir depois que o comprador já fez simulações. O problema é que o limite de crédito do comprador e o valor que o banco aceita financiar naquele imóvel são coisas diferentes, e a conta precisa ser refeita antes de qualquer decisão.
O banco financia pelo preço de compra ou pela avaliação?
Preço negociado e avaliação bancária nem sempre coincidem. O preço é o valor combinado entre comprador e vendedor. A avaliação é feita dentro do processo de financiamento e também serve para analisar o imóvel como garantia da operação.
Na CAIXA, o valor do imóvel considerado na operação é o menor entre o preço negociado e a avaliação. O Santander também informa que o percentual de financiamento considera o menor entre o valor de compra e venda e o valor avaliado. As condições concretas, inclusive a cota financiável, dependem da instituição, da modalidade e da análise de cada operação. Percentuais como 70%, 80% ou 90% não são universais.
Na prática, uma aprovação de crédito não garante que todo o limite será usado em qualquer imóvel. Imagine um comprador com capacidade para financiar R$ 400 mil, mas cujo imóvel escolhido, pela avaliação e pelas condições da linha, comporte financiamento máximo de R$ 360 mil. O limite pessoal existe, mas aquela operação ficará restrita a R$ 360 mil.
Como calcular a entrada quando a avaliação fica abaixo
A conta mais útil para o comprador é direta:
Valor a completar fora do financiamento = preço negociado − financiamento efetivo
Esse valor é a entrada da operação. Ele pode ser composto por dinheiro próprio e, quando a operação permitir, por FGTS ou outros recursos admitidos.
Considere um exemplo hipotético, sem uso de FGTS, em que o financiamento possa chegar a 80% da base aceita pelo banco. O imóvel custa R$ 500.000, mas foi avaliado em R$ 450.000:
- 80% de R$ 450.000 = R$ 360.000 de financiamento
- R$ 500.000 − R$ 360.000 = R$ 140.000 a completar fora do financiamento
| Item | Avaliação igual ao preço | Avaliação abaixo |
|---|---|---|
| Preço negociado | R$ 500.000 | R$ 500.000 |
| Avaliação bancária | R$ 500.000 | R$ 450.000 |
| Cota hipotética | 80% | 80% |
| Financiamento | R$ 400.000 | R$ 360.000 |
| Valor a completar fora do financiamento | R$ 100.000 | R$ 140.000 |
Aqui está o ponto que muitas simulações deixam passar. O laudo ficou R$ 50 mil abaixo do preço, mas a entrada passou de R$ 100 mil para R$ 140 mil. O aumento foi de R$ 40 mil, e não de R$ 50 mil.
Os R$ 140 mil se dividem assim:
- R$ 50 mil correspondem à parte do preço que ficou acima da avaliação;
- R$ 90 mil correspondem aos 20% da avaliação que não foram financiados.
Por isso, dizer simplesmente que "a diferença do laudo vira entrada" pode levar a uma conta errada.
FGTS pode cobrir a diferença?
O FGTS pode participar da aquisição quando o comprador e a operação atendem às regras aplicáveis, mas não resolve automaticamente uma avaliação abaixo do preço.
Pelas regras oficiais do FGTS, o valor utilizado do fundo, somado ao financiamento, fica limitado ao menor entre o preço de compra e venda e o valor de avaliação do imóvel.
No exemplo anterior, esse teto é de R$ 450 mil. Com R$ 360 mil financiados, o FGTS poderia cobrir no máximo R$ 90 mil, ainda sujeito ao saldo disponível e às demais condições. Já os R$ 50 mil que ficaram acima da avaliação não podem ser cobertos pela combinação de financiamento e FGTS.
O que fazer se você não tiver a entrada adicional?
O primeiro passo é confirmar a conta final com a instituição financeira: qual será o financiamento efetivo, quais recursos poderão compor a operação e quanto precisará sair, de fato, do caixa do comprador.
Se a diferença inviabilizar a compra, algumas alternativas podem ser analisadas:
- Renegociar o preço com o vendedor. O laudo pode servir como argumento, mas não obriga o proprietário a reduzir o valor. Qualquer mudança depende de acordo entre as partes.
- Consultar a instituição sobre revisão ou esclarecimento da avaliação. Os procedimentos variam entre bancos, e não há garantia de aumento do laudo.
- Avaliar outra instituição financeira. Uma nova análise pode resultar em condições ou avaliação diferentes, mas também em resultado semelhante ou inferior.
- Rever a viabilidade da compra. Aumentar demais o aporte inicial pode consumir a reserva necessária para custos de aquisição, mudança, reforma ou imprevistos.
Um laudo abaixo não prova, sozinho, que o imóvel está caro: a avaliação bancária tem finalidade ligada à operação e à garantia.
E se já houver sinal ou compromisso de compra?
Se o comprador já pagou sinal ou assinou um compromisso antes da avaliação, a resposta não é automática. Um laudo abaixo do esperado pode reduzir o financiamento sem representar reprovação de crédito, e o efeito sobre valores já pagos depende do que foi acordado entre as partes.
Podem ser relevantes cláusulas sobre:
- aprovação do financiamento;
- valor mínimo a ser financiado;
- avaliação do imóvel;
- condições para desistência;
- consequências do não prosseguimento da compra.
Por isso, não é seguro presumir que o sinal será devolvido, nem que será perdido. O tema é aprofundado no artigo sobre sinal e reserva de imóvel: quando pagar e o que exigir.
Conclusão
Quando a avaliação fica abaixo do preço negociado, a pergunta principal não é "quanto faltou no laudo?", e sim quanto o banco efetivamente financiará. É esse número que mostra quanto falta cobrir fora do crédito e quanto disso pode vir do FGTS ou terá de sair do próprio caixa.
Só então faz sentido decidir entre aumentar a entrada, renegociar o preço, buscar outra alternativa de crédito ou reconsiderar a compra.
Perguntas frequentes
A avaliação abaixo sempre aumenta a entrada?
Se o preço permanecer o mesmo e a avaliação menor reduzir o financiamento efetivo, sim: o valor a completar fora do financiamento aumenta. O impacto exato depende da cota e das condições da operação.
O vendedor é obrigado a baixar o preço?
Não. A avaliação bancária não altera automaticamente o preço combinado. Ela pode servir como argumento para renegociação, mas a mudança depende de acordo entre as partes.
Posso usar FGTS para cobrir a diferença?
O FGTS pode compor a operação quando as regras forem atendidas, mas financiamento e FGTS, somados, não podem superar o menor valor entre o preço de compra e a avaliação. A parte do preço que ficou acima do laudo precisa ser coberta com outros recursos.
Se a avaliação vier acima do preço, o banco financia mais?
Não necessariamente. Na CAIXA e no Santander, o menor valor entre preço de compra e avaliação continua sendo a referência da operação. Uma avaliação superior ao preço não se converte em crédito adicional.
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