Contrato de compra e venda de imóvel: quais cláusulas o comprador deve revisar?

Receber a minuta do contrato de compra e venda costuma mudar o foco da negociação de um imóvel em Florianópolis. Até então, a atenção estava no imóvel, no preço e nas condições da proposta. A partir da assinatura, aquilo que foi conversado precisa aparecer de forma suficientemente clara no documento.

Resposta rápida: antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel, confira quem está vendendo, a identificação exata do imóvel, preço e pagamentos, sinal, financiamento, débitos e ônus, posse, despesas, multas e o caminho até o registro. Mais importante do que verificar se essas cláusulas existem é entender quem assume cada risco e o que acontece se alguma condição não for cumprida.

Por isso, não vale olhar apenas preço, prazo e multa. Um bom exercício é ler cada cláusula perguntando: se algo não acontecer como planejado, o contrato deixa claro qual será a consequência?

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Confira quem está vendendo e exatamente qual imóvel está no contrato

O primeiro cuidado é confirmar se as pessoas identificadas no contrato correspondem a quem efetivamente pode realizar a venda. Isso significa confrontar os dados do vendedor com a documentação do imóvel e verificar, conforme o caso, se há cônjuge, representante ou outra pessoa cuja participação seja necessária. Quando alguém assina por procuração ou em nome de uma empresa, também é importante checar se possui poderes adequados para aquela operação.

Do outro lado está o próprio imóvel. A descrição contratual deve corresponder ao que foi negociado e à documentação: matrícula, endereço, número da unidade, vagas, áreas e demais elementos relevantes. O cuidado aumenta quando a negociação envolve características específicas da unidade, como vaga determinada, área externa ou benfeitorias que influenciaram a decisão de compra. O contrato não deve depender da descrição utilizada no anúncio.

Se a venda incluir móveis, eletrodomésticos ou equipamentos, esses itens precisam ser identificados de forma suficientemente clara. "Apartamento mobiliado" deixa mais espaço para dúvida do que uma relação objetiva daquilo que permanecerá no imóvel.

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Preço, sinal e financiamento: entenda quando seu dinheiro fica comprometido

O contrato deve permitir reconstruir toda a operação financeira sem depender de conversas paralelas. O comprador precisa identificar:

• preço total;
• valores já pagos;
• eventual sinal;
• parcelas e vencimentos;
• saldo a financiar;
• forma e destinatário dos pagamentos;
• condições que precisam ser cumpridas antes de determinados valores serem liberados.

O cuidado aumenta quando a compra depende de financiamento. Dizer apenas que "o saldo será financiado" pode ser insuficiente, porque a análise de crédito do comprador, a avaliação e a análise documental do imóvel e a contratação definitiva do financiamento são etapas diferentes.

Se a operação só faz sentido caso seja possível financiar determinado valor ou concluir o crédito dentro de certas condições, o contrato precisa deixar claro o que acontece se isso não ocorrer. O Código Civil admite negócios subordinados a condições relacionadas a eventos futuros e incertos, mas a consequência concreta dependerá daquilo que efetivamente foi pactuado. (Presidência da República)

O mesmo vale para o sinal. Antes de transferir dinheiro, é necessário entender a natureza daquele pagamento e o que acontece com ele diante do cumprimento ou do descumprimento do negócio. O Código Civil prevê efeitos específicos para as arras, razão pela qual não é seguro presumir que todo sinal será automaticamente devolvido ou perdido em qualquer situação. (Presidência da República)

Esse ponto merece uma análise própria sobre sinal e reserva de imóvel. Da mesma forma, quem depende de crédito deve compreender previamente como funciona o financiamento imobiliário e quais etapas ainda existirão depois da análise inicial do comprador.

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Débitos, ônus e regularização: o contrato não substitui a verificação documental

Uma cláusula dizendo que o vendedor entregará o imóvel "livre e desembaraçado de quaisquer ônus" é relevante, mas não substitui a conferência da situação efetiva do bem. O comprador precisa saber se existem:

• ônus ou restrições relevantes na matrícula;
• débitos de condomínio;
• débitos tributários relacionados ao imóvel;
• pendências documentais;
• regularizações que precisam ser concluídas antes da operação.

Quando alguma regularização estiver pendente, o contrato deve indicar quem deverá resolvê-la, em qual prazo e qual será a consequência se isso não acontecer.

Se a análise documental ou o financiamento estão trazendo dúvidas específicas do seu caso, Caio Rauber pode ajudar a organizar essa revisão antes da assinatura. Fale pelo WhatsApp.

Esse cuidado é especialmente importante porque algumas obrigações ligadas ao próprio imóvel podem alcançar quem o adquire. No caso de condomínio, o Código Civil estabelece que o adquirente responde pelos débitos do alienante perante o condomínio, inclusive multas e juros. (Presidência da República) Em relação a determinados créditos tributários referentes ao imóvel, o Código Tributário Nacional também prevê hipóteses de sub-rogação no adquirente, observadas as exceções legais. (Presidência da República)

Daí uma regra prática importante: uma cláusula atribuindo uma dívida ao vendedor não substitui a verificação de que essa dívida existe ou foi efetivamente quitada.

Contrato e análise documental cumprem funções complementares. Não é necessário transformar a leitura contratual em uma investigação registral completa, mas qualquer pendência capaz de impedir ou alterar a compra precisa ser identificada antes que o comprador assuma obrigações incompatíveis com o risco que está disposto a aceitar.

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Posse, chaves e despesas: defina quando as responsabilidades mudam de lado

Pagamento, entrega das chaves, posse e propriedade não acontecem necessariamente no mesmo momento.

O contrato deve deixar claro quando ocorrerá a entrega das chaves e em qual situação o imóvel deverá estar naquele momento: ocupado ou desocupado, com quais itens e em quais condições acordadas. Também é importante definir a partir de quando cada parte ficará responsável por despesas como:

• condomínio;
• IPTU;
• água;
• energia;
• manutenção e demais custos ligados ao uso do imóvel.

Uma data mal definida pode fazer com que o comprador assuma despesas sem ter recebido a posse, ou que vendedor e comprador tenham interpretações diferentes sobre quem deveria pagar determinado encargo.

Há ainda uma distinção jurídica que merece atenção: receber as chaves não significa, por si só, tornar-se proprietário do imóvel. Pelo Código Civil, a propriedade imobiliária entre vivos é transferida com o registro do título translativo no Registro de Imóveis. (Presidência da República)

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Multas, rescisão e registro: leia também o cenário em que algo dá errado

É comum o comprador dedicar atenção às cláusulas que explicam como a compra deve acontecer e passar rapidamente pelas que tratam do descumprimento. Mas são justamente essas que respondem às perguntas mais desconfortáveis: e se o vendedor não cumprir? E se o comprador não conseguir cumprir?

Observe o que o contrato estabelece sobre:

• atraso;
• inadimplemento;
• multas;
• prazos para correção;
• devolução ou retenção de valores;
• consequências da rescisão;
• obrigações de cada parte até a conclusão da transferência.

Não existe um percentual universal de multa nem uma consequência única aplicável a todos os contratos imobiliários. O efeito depende do tipo de operação e daquilo que foi pactuado.

A legislação aplicável também varia. Nem toda compra e venda imobiliária configura relação de consumo, e nem toda transferência exige a mesma forma de instrumento. Para o comprador, o ponto central é saber qual título será utilizado e como a operação chegará ao registro, etapa determinante para a transferência da propriedade. (Presidência da República)

Assinar o contrato, portanto, não significa que a propriedade já foi transferida.

Antes da assinatura, o critério não é contar "cláusulas obrigatórias", mas verificar se o documento traduz corretamente o negócio, distribui seus riscos de forma compreensível e deixa claras as consequências caso uma condição relevante não seja cumprida.

Quando existem pendências documentais, estruturas de pagamento incomuns, dúvidas sobre financiamento, multas ou particularidades na representação das partes, a revisão por profissional habilitado pode ser uma etapa prudente antes da assinatura.

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Conclusão

Antes de assinar um contrato de compra e venda de imóvel, o comprador deve conseguir responder quem tem poder para vender, o que exatamente está sendo comprado, quando e por que cada pagamento acontece, quem assume os débitos existentes, quando a posse e as despesas mudam de mão e o que ocorre em caso de inadimplemento até o registro.

Não existe uma lista fechada de cláusulas obrigatórias que, uma vez presente, torna qualquer contrato seguro. O que protege o comprador é entender os riscos de cada etapa e verificar se o documento os trata com clareza — e, quando necessário, buscar apoio de um profissional habilitado antes de assinar.

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Perguntas frequentes

Contrato de compra e venda já torna o comprador proprietário?

Não. Pelo Código Civil, a propriedade imobiliária entre vivos é transferida mediante o registro do título adequado no Registro de Imóveis. Contrato, pagamento e posse podem ocorrer antes dessa etapa. (Presidência da República)

Se o financiamento for negado, o comprador perde o sinal?

Não existe uma resposta universal. É necessário verificar como a dependência do financiamento e o próprio sinal foram previstos no contrato e quais circunstâncias levaram à não conclusão da operação.

Quem paga condomínio ou IPTU atrasado depois da compra?

O contrato deve definir responsabilidades entre comprador e vendedor, mas isso não elimina a necessidade de verificar pendências. Débitos condominiais e determinados créditos tributários relacionados ao imóvel possuem regras que podem atingir o adquirente. (Presidência da República)

Preciso de advogado para revisar um contrato de compra e venda de imóvel?

Nem toda operação possui a mesma complexidade. Quando houver dúvidas jurídicas, pendências documentais, cláusulas atípicas, valores relevantes ou riscos que não estejam claros, a análise de um profissional habilitado pode ajudar a avaliar o contrato antes da assinatura.

Contrato particular de compra e venda é suficiente ou preciso de escritura pública?

Depende do valor e da natureza do imóvel. O Código Civil exige escritura pública para a validade de negócios que visem a constituir, transferir, modificar ou renunciar direitos reais sobre imóveis de valor superior ao limite legal, ressalvadas as exceções previstas em lei. (Presidência da República)

O que é a cláusula penal no contrato de compra e venda?

É a cláusula que fixa previamente a multa devida em caso de descumprimento total ou parcial da obrigação. O Código Civil disciplina a cláusula penal e limita seu valor ao da obrigação principal, mas o percentual concreto e as hipóteses de aplicação dependem do que foi pactuado entre as partes. (Presidência da República)

Posso desistir depois de assinar o contrato de compra e venda?

Depende do que o próprio contrato prevê. A possibilidade de desistência, as condições para exercê-la e as consequências financeiras variam conforme haja ou não cláusula de arrependimento, condição suspensiva pendente ou situação de inadimplemento de uma das partes.

Quem paga o ITBI e as despesas do registro do imóvel?

O contrato costuma definir a responsabilidade por ITBI, emolumentos e demais despesas de registro, mas essa definição contratual não altera quem a legislação tributária aponta como contribuinte do imposto perante o município. Verifique se o contrato deixa claro o prazo e a forma de pagamento desses valores.

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