Distrato de Imóvel na Planta: O Que Acontece se Desistir?

Resposta rápida: sim, é possível desistir da compra de um imóvel na planta por meio do distrato. Nos contratos firmados a partir da Lei nº 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato, a construtora pode reter parte dos valores pagos, observados os limites previstos na legislação e no contrato. Quando a rescisão ocorre por culpa da incorporadora — como no atraso relevante na entrega da obra —, o comprador pode ter direito à devolução integral. Cada situação depende do contrato e das circunstâncias do caso.

Comprar um imóvel na planta costuma ser um projeto de longo prazo. Entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves, passam-se com frequência três, quatro ou até cinco anos.

Nesse intervalo, é natural que a vida do comprador mude: troca de emprego, perda de renda, separação, mudança de cidade, nascimento de filhos ou simplesmente a decisão de investir de outra forma.

Quando isso acontece, surge a dúvida que gera mais insegurança: é possível desistir da compra? E quanto dinheiro eu perco?

A resposta depende de alguns fatores — a data do contrato, as cláusulas assinadas, o tipo de empreendimento e, principalmente, o motivo da rescisão.

Desde 2018, a Lei nº 13.786/2018 trouxe regras mais claras para esse tipo de situação, definindo limites para a retenção de valores, prazos para devolução do dinheiro e direitos tanto do comprador quanto da incorporadora.

Ainda assim, é comum encontrar consumidores que acreditam em informações equivocadas:

• "Quem desiste perde tudo o que pagou."
• "A construtora pode descontar qualquer valor."
• "Não existe devolução da entrada."
• "É obrigatório entrar na Justiça."

Nenhuma dessas afirmações se sustenta como regra geral.

Ao longo deste guia, você vai entender como funciona o distrato de imóvel na planta, quando a construtora pode fazer retenções, em quais situações existe direito à devolução integral, quanto tempo costuma levar a restituição e quais cuidados tomar antes de assinar qualquer acordo.

O que é o distrato de imóvel?

O distrato é o procedimento utilizado para encerrar um contrato de compra e venda antes da sua conclusão.

Na prática, comprador e incorporadora desfazem o negócio e definem como serão encerradas as obrigações de cada parte, incluindo a devolução dos valores já pagos e as eventuais retenções previstas na legislação.

Esse processo é comum no mercado de imóveis na planta justamente por causa do intervalo longo entre a compra e a entrega do empreendimento. Nesse período, mudanças pessoais ou financeiras podem levar o comprador a desistir da aquisição.

Entre os motivos mais frequentes estão:

• perda ou redução da renda familiar;
• mudança de cidade ou de emprego;
• separação ou alteração da estrutura familiar;
• dificuldade para conseguir financiamento;
• mudança nos planos de investimento;
• aquisição de outro imóvel.

Embora o distrato seja popularmente chamado de "cancelamento da compra", ele segue regras específicas previstas em lei e nem sempre resulta na devolução integral dos valores pagos.

O cálculo depende de aspectos como:

• data em que o contrato foi assinado;
• existência de patrimônio de afetação no empreendimento;
• cláusulas contratuais;
• valores efetivamente pagos;
• responsabilidade pela rescisão.

Por esse motivo, dois compradores do mesmo empreendimento podem receber valores diferentes ao fazer o distrato.

Distrato, rescisão e resolução: existe diferença?

Sim. Embora os termos sejam usados como sinônimos no dia a dia, juridicamente eles têm significados distintos.

Distrato

O distrato ocorre quando as partes formalizam a extinção do contrato, seguindo as regras previstas na legislação e no próprio instrumento assinado.

É a situação mais comum quando o comprador decide desistir voluntariamente da compra de um imóvel na planta.

Rescisão por descumprimento contratual

A rescisão costuma estar ligada ao inadimplemento de uma das partes. Isso pode ocorrer, por exemplo, quando:

• a construtora atrasa excessivamente a entrega da obra;
• o comprador deixa de cumprir obrigações previstas no contrato;
• há outro descumprimento contratual relevante.

Nessas hipóteses, as consequências jurídicas costumam ser diferentes das aplicáveis ao distrato por iniciativa do comprador.

Resolução contratual

A resolução é a extinção do contrato em razão de um fato que impossibilita sua continuidade ou em decorrência do inadimplemento previsto na legislação civil.

Para quem está comprando um imóvel na planta, porém, o termo mais utilizado no dia a dia será mesmo distrato, especialmente quando a desistência parte do próprio comprador.

O comprador pode desistir da compra?

Sim. O comprador pode solicitar o distrato do contrato de compra e venda — mas isso não significa que a devolução dos valores aconteça automaticamente ou sem descontos.

A forma como essa devolução será feita depende principalmente de três fatores:

1. Quem deu causa ao encerramento do contrato.
2. Quando o contrato foi assinado.
3. O que prevê a legislação aplicável ao caso.

Se a desistência ocorre exclusivamente por vontade do comprador, aplicam-se, em regra, as regras da Lei do Distrato e as cláusulas contratuais válidas.

Já quando a construtora descumpre suas obrigações — como no atraso relevante na entrega da obra —, o cenário muda de forma significativa, podendo haver direito à restituição integral dos valores pagos.

Também vale lembrar que contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 podem seguir critérios diferentes, definidos pela jurisprudência consolidada dos tribunais.

Antes de qualquer decisão, o caminho mais seguro é analisar o contrato com atenção, solicitar um demonstrativo detalhado dos valores e compreender exatamente quais descontos poderão ser aplicados. Uma decisão tomada apenas com base em informações superficiais pode gerar perdas financeiras evitáveis.

Existe direito de arrependimento?

Existe, mas apenas em situações específicas.

Quando a compra é realizada fora da sede da incorporadora — em estandes de vendas ou durante eventos imobiliários, por exemplo —, o comprador tem, em regra, o direito de desistir da contratação dentro do prazo legal de sete dias, com restituição integral dos valores pagos, inclusive da comissão de corretagem.

Fora dessa hipótese, a desistência será tratada como distrato contratual, seguindo as regras da legislação e do contrato firmado entre as partes.

Agora que já sabemos em quais situações o comprador pode desistir da compra, o passo seguinte é entender como funciona a devolução dos valores pagos e quais retenções a incorporadora pode aplicar.

Quanto a construtora pode reter no distrato?

Essa é, sem dúvida, a principal dúvida de quem pensa em desistir da compra de um imóvel na planta.

O ponto mais importante é que a construtora não pode definir livremente quanto irá descontar. Os percentuais de retenção têm limites estabelecidos pela legislação e devem estar previstos de forma clara no contrato.

Além disso, o valor efetivamente devolvido varia conforme o tipo de empreendimento, a existência de patrimônio de afetação e as circunstâncias da rescisão contratual.

Importante A construtora não pode definir livremente qualquer percentual de retenção. Antes de aceitar qualquer proposta de distrato, solicite o demonstrativo detalhado dos cálculos apresentados pela incorporadora.

Empreendimentos sem patrimônio de afetação

Nos empreendimentos que não possuem patrimônio de afetação, a Lei nº 13.786/2018 permite, em regra, a retenção de até 25% dos valores pagos, desde que essa previsão esteja expressa no contrato.

A retenção busca compensar despesas administrativas, comerciais e operacionais assumidas pela incorporadora durante a vigência do contrato.

Vale destacar que esse percentual é um limite legal, e não um valor automático: nem toda construtora aplica os 25%.

Dependendo do contrato e das circunstâncias do caso, pode haver espaço para negociação ou até para revisão judicial, especialmente quando são identificadas cláusulas abusivas.

Empreendimentos com patrimônio de afetação

Nos empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a legislação admite retenção maior, podendo chegar a 50% dos valores pagos.

O patrimônio de afetação é um mecanismo criado para proteger os recursos financeiros destinados exclusivamente à construção do empreendimento, reduzindo riscos para compradores e financiadores. Na prática, parte dos valores pagos pelos adquirentes permanece vinculada diretamente à conclusão da obra.

Ainda assim, esse percentual continua sendo objeto de discussão judicial. Em determinados casos, os tribunais têm entendido que retenções muito elevadas podem ser desproporcionais, sobretudo quando não refletem os prejuízos efetivamente suportados pela incorporadora.

Por isso, cada situação precisa ser analisada individualmente.

Meu contrato foi assinado antes da Lei do Distrato. O que muda?

Muda bastante — e esse é um ponto que costuma passar despercebido.

A Lei nº 13.786/2018 entrou em vigor em dezembro de 2018 e, segundo o entendimento predominante no Superior Tribunal de Justiça, não retroage para atingir contratos assinados antes dessa data.

Na prática, isso significa que os contratos anteriores continuam sendo analisados à luz do Código de Defesa do Consumidor e da jurisprudência construída ao longo dos anos, e não pelos percentuais de 25% e 50% previstos na lei atual.

Nesses casos, dois pontos costumam ser decisivos:

• a Súmula 543 do STJ, segundo a qual, na resolução do contrato de promessa de compra e venda submetido ao CDC, a restituição das parcelas pagas deve ser imediata — integral quando a culpa é exclusiva do vendedor e parcial quando o comprador deu causa ao desfazimento;
• a análise da cláusula de retenção pelo Judiciário, que avalia caso a caso se o percentual previsto no contrato é proporcional às despesas efetivamente suportadas pela incorporadora.

Se o seu contrato é anterior a dezembro de 2018, a primeira providência é verificar a data de assinatura antes de aceitar qualquer cálculo baseado na Lei do Distrato.

A comissão de corretagem é devolvida?

Depende do motivo da rescisão.

Quando o comprador desiste voluntariamente da compra, a comissão de corretagem normalmente não é devolvida, pois o serviço de intermediação já foi prestado.

Por outro lado, se a rescisão ocorrer por culpa da construtora — como no atraso relevante na entrega da obra ou em outro descumprimento contratual —, a jurisprudência tem reconhecido, em diversos casos, o direito à restituição integral dos valores pagos, inclusive da corretagem.

Essa distinção é importante e costuma gerar dúvidas durante as negociações de distrato.

Existem outros descontos?

Além da retenção prevista em lei, alguns contratos podem prever outros abatimentos legalmente admitidos, como:

• comissão de corretagem;
• taxa de fruição, quando houve utilização do imóvel antes do distrato;
• tributos incidentes;
• despesas condominiais, quando aplicáveis.

Todos esses descontos precisam ter fundamento contratual e legal. Se a incorporadora apresentar cobranças sem justificativa ou valores desproporcionais, o caminho é solicitar o detalhamento dos cálculos antes de assinar qualquer termo de distrato.

Resumo das principais regras

Quando o comprador recebe 100% do dinheiro de volta?

Muitas pessoas associam o distrato à perda inevitável de parte do investimento, mas existem situações em que o comprador pode ter direito à devolução integral dos valores pagos.

A principal delas ocorre quando a rescisão decorre de culpa da própria construtora.

Atraso na entrega da obra

O atraso significativo na conclusão do empreendimento é uma das situações mais frequentes.

Se a construtora ultrapassa o prazo contratual — considerando também eventual período de tolerância previsto de forma válida no contrato —, o comprador pode optar por rescindir o negócio.

Nessa hipótese, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que a incorporadora não pode aplicar ao consumidor a mesma penalidade prevista para quem desiste voluntariamente da compra. Afinal, quem deu causa ao encerramento do contrato foi a própria construtora.

Outros descumprimentos contratuais

Além do atraso na entrega, outras situações podem justificar a rescisão sem retenção significativa dos valores:

• alterações relevantes no projeto sem respaldo contratual;
• impossibilidade de entrega da unidade nas condições prometidas;
• descumprimento de obrigações essenciais assumidas pela incorporadora;
• outras circunstâncias que inviabilizem o cumprimento do contrato.

Cada caso precisa ser avaliado individualmente, considerando o contrato, a documentação disponível e a legislação aplicável.

A importância da análise do contrato

Antes de aceitar qualquer proposta de distrato, vale verificar com atenção:

• o regime jurídico do empreendimento;
• as cláusulas relativas à rescisão contratual;
• os percentuais de retenção previstos;
• os valores efetivamente pagos;
• o motivo que levou ao encerramento do contrato.

Essa análise permite entender se os descontos apresentados pela incorporadora estão de acordo com a legislação ou se há fundamento para questioná-los.

Quanto tempo demora para receber a devolução?

Essa é uma das perguntas mais importantes — e uma das menos discutidas durante a negociação. Assinar o distrato não significa receber o dinheiro no mesmo mês.

Nos contratos regidos pela Lei nº 13.786/2018, o prazo de restituição está diretamente ligado ao regime do empreendimento:

• Com patrimônio de afetação: a devolução costuma ocorrer em até 30 dias após a expedição do habite-se, ou seja, após a conclusão da obra. Embora o prazo em si seja curto, o pagamento fica condicionado à finalização do empreendimento.
• Sem patrimônio de afetação: o pagamento é feito, em regra, em parcela única, após o prazo previsto em lei contado do desfazimento do contrato — na Lei do Distrato, 180 dias.

Já quando a rescisão decorre de culpa da construtora, o entendimento consolidado pelo STJ aponta para a restituição imediata dos valores, sem parcelamento e sem vinculação à entrega da obra.

Importante Antes de assinar, confirme por escrito qual é o prazo de devolução, a forma de pagamento e o índice de correção aplicado aos valores restituídos. O prazo do distrato e o prazo do pagamento nem sempre coincidem.

Quando vale a pena negociar antes de fazer o distrato?

Embora a desistência seja um direito do comprador nas hipóteses previstas em lei, nem sempre o distrato é a alternativa financeiramente mais vantajosa.

Dependendo da fase da obra, do momento do mercado imobiliário e da situação financeira do comprador, negociar com a incorporadora pode reduzir prejuízos ou até evitar a rescisão do contrato.

Entre as alternativas que costumam existir estão:

• renegociação do fluxo de pagamentos;
• alongamento das parcelas;
• suspensão temporária de cobranças, quando prevista contratualmente;
• cessão dos direitos do contrato para outro comprador;
• acordo extrajudicial com condições mais favoráveis.

Cada incorporadora tem políticas próprias, mas vale tentar uma negociação antes de assinar um termo definitivo de distrato. Além de preservar parte do investimento, um acordo pode evitar custos adicionais e acelerar a solução do problema.

Como calcular quanto você poderá receber?

Uma das maiores dificuldades enfrentadas pelos compradores é entender como a incorporadora chegou ao valor que será devolvido.

Antes de aceitar qualquer proposta, solicite um demonstrativo detalhado contendo:

• valor total pago até a data do distrato;
• entrada;
• parcelas mensais;
• reforços ou intermediárias;
• comissão de corretagem;
• percentual de retenção aplicado;
• demais descontos previstos;
• valor líquido a ser devolvido;
• prazo e forma de restituição.

Se os cálculos não estiverem claros, peça esclarecimentos por escrito. Em muitos casos, o simples detalhamento da memória de cálculo já revela cobranças indevidas ou retenções superiores às previstas no contrato.

Exemplo simplificado

Imagine a seguinte situação:

• valor já pago pelo comprador: R$ 200.000;
• empreendimento sem patrimônio de afetação;
• retenção contratual de 25%.

Nesse cenário, a retenção seria de até R$ 50.000, restando R$ 150.000 para devolução, observadas as demais condições do contrato e os descontos legalmente aplicáveis.

O exemplo é apenas ilustrativo. Cada contrato tem características próprias e pode envolver outros fatores que alteram o cálculo final.

Cuidados antes de assinar o distrato

Independentemente do motivo da desistência, alguns cuidados ajudam a evitar problemas futuros. Antes de assinar qualquer documento:

• leia integralmente o termo de distrato;
• confira todos os valores informados;
• verifique os prazos de devolução;
• confirme quais descontos estão sendo aplicados;
• solicite a memória de cálculo;
• guarde contratos, comprovantes e comunicações realizadas com a incorporadora.

Assinar um acordo sem compreender suas consequências pode dificultar qualquer questionamento posterior.

Conclusão

Desistir da compra de um imóvel na planta não significa, automaticamente, perder todo o dinheiro investido.

A legislação brasileira estabelece regras para proteger comprador e incorporadora, definindo limites para retenções, hipóteses de devolução integral e critérios para o encerramento do contrato.

O ponto mais importante é entender que cada caso tem características próprias. Data da contratação, cláusulas contratuais, patrimônio de afetação, motivo da rescisão e valores efetivamente pagos influenciam diretamente o resultado do distrato.

Antes de decidir, analise o contrato com atenção, solicite todos os cálculos apresentados pela incorporadora e busque orientação especializada sempre que houver dúvida sobre seus direitos. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual de um profissional habilitado.

Perguntas frequentes (FAQ)

Posso desistir da compra de um imóvel na planta?

Sim. O comprador pode solicitar o distrato, observadas as regras previstas no contrato e na legislação aplicável.

Vou perder todo o dinheiro que paguei?

Não. Em regra, parte dos valores é devolvida, descontadas as retenções legalmente permitidas.

A construtora pode ficar com 50% do que paguei?

Somente nas hipóteses previstas pela Lei nº 13.786/2018, especialmente em empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação e conforme as condições contratuais.

Existe prazo para receber o dinheiro de volta?

Sim. Nos contratos regidos pela Lei do Distrato, o prazo varia conforme o regime do empreendimento: em empreendimentos com patrimônio de afetação, a devolução costuma ocorrer após o habite-se; nos demais, o pagamento é feito em parcela única, após o prazo legal contado do desfazimento do contrato.

Se a construtora atrasar a obra, tenho direito à devolução integral?

Dependendo das circunstâncias do atraso e do enquadramento jurídico do caso, o comprador pode rescindir o contrato e pleitear a restituição integral dos valores pagos.

Meu contrato é anterior a 2018. A Lei do Distrato se aplica a ele?

Em regra, não. O entendimento predominante no STJ é de que a Lei nº 13.786/2018 não retroage, e os contratos anteriores continuam sendo analisados com base no Código de Defesa do Consumidor e na jurisprudência aplicável.

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Antes de assinar qualquer termo de distrato, vale entender exatamente quais valores podem ser devolvidos, em quanto tempo e quais descontos são realmente permitidos.

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