Receber uma lista extensa de certidões do vendedor costuma passar a impressão de que quanto mais documentos, mais segura fica a compra. Na prática, o que protege o comprador não é a quantidade de certidões, mas entender qual risco cada uma consegue revelar e se o resultado encontrado realmente muda a decisão.
Resposta rápida: as certidões pessoais do vendedor não formam uma lista universal obrigatória para que a compra de um imóvel seja válida. Na prática, as mais úteis são as que ajudam a identificar passivos fiscais, ações, execuções e riscos patrimoniais: CND Federal e consultas à Justiça Estadual, à Justiça Federal e, conforme o perfil do vendedor, à Justiça do Trabalho. Uma certidão positiva não impede automaticamente o negócio.
Essa distinção evita tanto a burocracia desnecessária quanto o erro oposto, de ignorar sinais relevantes sobre a situação patrimonial de quem está vendendo.
Certidões do vendedor são obrigatórias para comprar um imóvel?
Em regra, nos negócios imobiliários abrangidos pelo art. 54 da Lei nº 13.097/2015, não existe um pacote de certidões forenses do vendedor que precise ser apresentado para validar a operação ou, por si só, caracterizar a boa-fé do adquirente. O dispositivo estabelece que, para esses fins, não são exigidas certidões além das previstas na Lei nº 7.433/1985, nem certidões forenses ou de distribuidores judiciais — sempre observadas as ressalvas e hipóteses previstas na própria lei.
Isso não significa que pesquisar o vendedor tenha deixado de fazer sentido. A legislação reforçou a concentração das informações relevantes na matrícula: o Registro de Imóveis é o ponto central de publicidade das restrições e situações capazes de atingir aquele bem.
Mas há diferença entre o documento exigido para formalizar o negócio e o documento que o comprador consulta para entender o risco da operação. É nessa segunda categoria que entram as certidões pessoais. O foco, portanto, deve ser identificar quais riscos do vendedor realmente precisam ser investigados naquela operação.
Quais certidões merecem mais atenção na prática
Não existe uma hierarquia absoluta aplicável a qualquer vendedor, mas algumas consultas tendem a produzir informações mais úteis para uma compra imobiliária.
| Consulta | O que pode revelar | Relevância mais comum |
|---|---|---|
| CND Federal / PGFN | situação fiscal federal e Dívida Ativa da União | Frequentemente relevante |
| Justiça Estadual cível | ações, cobranças e execuções patrimoniais | Frequentemente relevante |
| Justiça Federal | processos e execuções na esfera federal | Frequentemente relevante |
| CNDT / ações trabalhistas | passivo trabalhista | Depende do perfil |
| Certidões fiscais estadual e municipal | débitos tributários locais | Depende do contexto |
| Protestos | sinais de inadimplência ou dificuldade financeira | Complementar |
A Certidão de Regularidade Fiscal perante a Fazenda Nacional é emitida conjuntamente pela Receita Federal e pela PGFN, com base na Portaria Conjunta RFB/PGFN nº 1.751/2014. Ela informa a situação do contribuinte quanto aos tributos federais e à Dívida Ativa da União e pode ser negativa, positiva com efeitos de negativa — hipótese em que existem débitos com exigibilidade suspensa ou garantidos — ou positiva. Não confunda essa certidão com a da Justiça Federal: uma verifica regularidade fiscal, a outra pesquisa processos judiciais.
A certidão cível estadual também pode revelar ações e execuções relevantes para avaliar a situação patrimonial do vendedor. Em Santa Catarina, as certidões de primeiro grau do TJSC emitidas pelo sistema eproc têm abrangência estadual e são extraídas de base centralizada, que reúne todas as varas, comarcas e turmas recursais.
Na área trabalhista, outra distinção é importante. A CNDT informa a situação do pesquisado em relação aos débitos registrados no Banco Nacional de Devedores Trabalhistas. É eletrônica, gratuita, tem abrangência nacional e validade de 180 dias. Isso não significa que uma CNDT negativa comprove a inexistência de qualquer processo trabalhista em andamento. Não por acaso, o TRT da 12ª Região disponibiliza, em serviços distintos, a Certidão Eletrônica de Ações Trabalhistas (CEAT) e a CNDT. Consulta de débito trabalhista e pesquisa de ações trabalhistas não são a mesma coisa.
A relevância dessa frente aumenta quando o vendedor:
- é empresário;
- possui empresa;
- possui empregados;
- apresenta exposição patrimonial ligada à atividade empresarial.
Já a certidão de protestos costuma funcionar melhor como indicador de atenção. Encontrar protestos pode justificar uma investigação maior sobre a situação financeira do vendedor, mas não significa que o imóvel não possa ser vendido. Da mesma forma, uma certidão criminal genérica normalmente não possui a mesma prioridade patrimonial de uma consulta cível, fiscal ou executiva em uma compra residencial comum. Situações específicas podem exigir análise diferente, mas não há razão para colocá-la automaticamente no topo de qualquer checklist.
Certidão positiva significa que você deve desistir da compra?
Não. Uma certidão positiva significa, antes de tudo, que existe algo para analisar. O primeiro passo é descobrir o que apareceu, em vez de tratar qualquer ocorrência da mesma forma. A análise pode considerar:
- natureza da ação;
- valor envolvido;
- estágio do processo;
- existência de execução;
- eventual penhora ou outra constrição;
- relação do processo com o imóvel;
- existência de outros bens do vendedor;
- possibilidade de regularização antes da conclusão da compra.
Uma cobrança pequena e sem impacto relevante sobre o patrimônio do vendedor não representa o mesmo risco de uma execução capaz de comprometer grande parte dos seus bens. Por isso: uma certidão positiva não encerra a análise; ela mostra onde a análise precisa aprofundar.
Dependendo do que for encontrado, pode ser necessário condicionar a continuidade da negociação a uma regularização, retenção de determinado valor, quitação prévia ou outra solução devidamente estruturada no contrato de compra e venda.
Se a certidão do vendedor trouxe alguma dúvida específica sobre o seu caso, Caio Rauber pode ajudar a organizar essa análise antes da compra. Fale pelo WhatsApp.
Nos casos de maior complexidade — especialmente quando houver execução, insolvência aparente ou dúvida sobre eventual fraude contra credores ou à execução —, a análise jurídica específica passa a ser mais importante do que simplesmente acumular novas certidões.
A lista muda conforme quem está vendendo
Sim. Uma pessoa física sem atividade empresarial relevante não apresenta o mesmo conjunto de riscos de um empresário, sócio de empresas ou pessoa jurídica.
Quando o vendedor possui exposição empresarial, podem ganhar importância consultas sobre:
- recuperação judicial ou falência;
- passivos trabalhistas;
- regularidade perante o FGTS;
- processos envolvendo empresas das quais participa;
- poderes de quem representa a pessoa jurídica.
O próprio TJSC disponibiliza certidão específica de recuperação judicial, recuperação extrajudicial e falência.
A abrangência geográfica também merece atenção. Se o vendedor viveu ou manteve negócios e patrimônio relevante em outros Estados, pesquisar apenas Santa Catarina pode produzir uma imagem incompleta. Isso não significa consultar todos os tribunais do país: a diligência deve acompanhar os elementos concretos da operação. Esse é um dos motivos pelos quais checklists rígidos costumam ser pouco eficientes. A melhor seleção de certidões depende do risco que precisa ser investigado.
Não confunda certidões do vendedor com documentos do imóvel
Uma das confusões mais frequentes é colocar tudo no mesmo checklist. As certidões pessoais tentam responder perguntas sobre quem está vendendo:
- possui passivos relevantes?
- enfrenta execuções?
- há sinais de insolvência?
- existem riscos que merecem aprofundamento?
A documentação do imóvel responde outras perguntas:
- quem aparece como proprietário?
- existem ônus ou restrições na matrícula?
- há penhora ou indisponibilidade registrada?
- existem pendências relacionadas ao próprio imóvel?
- a situação documental corresponde ao que está sendo vendido?
São análises complementares. Uma matrícula sem restrições aparentes tem enorme importância, mas não torna inútil a investigação sobre o vendedor — assim como acumular certidões pessoais não substitui a análise da matrícula e da documentação do imóvel.
O critério mais eficiente é evitar os dois extremos: nem exigir dezenas de certidões por hábito, nem dispensar toda análise do vendedor apenas porque a matrícula parece regular. Antes de pagar sinal ou reserva, a diligência deve ser proporcional ao valor da operação, ao perfil do vendedor e aos indícios encontrados.
Conclusão
O melhor checklist não é necessariamente o maior. É aquele que permite responder, com evidência suficiente: há algum risco identificado no vendedor que precisa ser resolvido antes de concluir esta compra? A diligência deve ser proporcional ao valor da operação, ao perfil do vendedor e aos indícios encontrados — nem exigir dezenas de certidões por hábito, nem dispensar toda análise apenas porque a matrícula parece regular.
Perguntas frequentes
É obrigatório tirar certidões negativas do vendedor?
Não existe uma exigência universal de certidões forenses do vendedor para a validade dos negócios imobiliários abrangidos pelo art. 54 da Lei nº 13.097/2015 ou para caracterizar a boa-fé do adquirente. Elas podem, porém, ser utilizadas como diligência adicional conforme o risco da operação.
Uma certidão positiva impede a venda do imóvel?
Não necessariamente. É preciso analisar o processo ou débito encontrado, sua natureza, valor, estágio e eventual impacto sobre o patrimônio ou sobre o próprio imóvel.
CNDT negativa significa que o vendedor não possui processos trabalhistas?
Não. A CNDT informa a situação relativa aos débitos registrados no Banco Nacional de Devedores Trabalhistas. A existência de ações trabalhistas é uma pesquisa diferente, feita perante o Tribunal Regional do Trabalho.
Matrícula sem penhora significa que posso dispensar toda a análise do vendedor?
A matrícula é central para verificar a situação registral do imóvel, mas diligências adicionais sobre o vendedor ainda podem ser úteis quando o perfil da operação apresentar riscos que mereçam investigação.
Está analisando uma oportunidade imobiliária em Florianópolis? A Caio Rauber Curadoria organiza informações e critérios de análise para apoiar uma decisão mais fundamentada e, quando necessário, conecta você a parceiros habilitados responsáveis pela operação.
