Imóvel não averbado: dá para comprar ou financiar?

Resposta rápida: um imóvel não averbado pode ser comprado à vista em determinadas situações, mas o comprador pode assumir a pendência e o risco de regularização. No financiamento, a análise é mais restritiva. Há uma diferença importante entre uma casa totalmente ausente da matrícula e uma construção já averbada com diferença de área, inclusive nas regras aplicáveis ao FGTS.

Uma matrícula que mostra apenas um terreno, embora exista uma casa construída, e outra que registra 100 m² enquanto o imóvel possui 150 m² costumam ser colocadas no mesmo grupo: "imóvel não averbado".

Mas são situações diferentes.

Antes de decidir se vale comprar, financiar ou assumir a regularização, o primeiro passo é descobrir o que exatamente diverge entre a matrícula, a construção real e a situação do imóvel perante a Prefeitura.

O que significa uma construção não estar averbada?

A averbação é a atualização do Registro de Imóveis para refletir alterações relevantes ocorridas no bem, como uma edificação, reconstrução ou demolição. A Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) prevê a averbação dessas alterações na matrícula.

Na prática, duas situações são muito diferentes.

A matrícula mostra apenas o terreno

Existe uma casa fisicamente construída, mas a matrícula continua descrevendo apenas o lote. Nesse caso, a edificação inteira está fora da descrição registral.

A matrícula mostra uma construção menor

Por exemplo:

• matrícula: casa com 100 m²;
• área real: 150 m².

Aqui existe uma construção averbada, mas houve uma ampliação que não foi incorporada à matrícula.

Uma construção totalmente ausente da matrícula não é a mesma situação de uma edificação averbada que possui ampliação não registrada. A primeira tende a gerar um problema documental maior do que uma divergência parcial de área.

Também é melhor evitar a frase de que "a casa juridicamente não existe". O Código Civil estabelece presunção de que a construção existente no terreno foi feita pelo proprietário, salvo prova em contrário.

O problema central é outro: a matrícula não representa corretamente a realidade física do imóvel.

Dá para comprar um imóvel não averbado?

Pode ser possível comprar à vista, dependendo da situação.

A falta de averbação, isoladamente, não permite concluir que toda compra à vista seja impossível. A viabilidade precisa ser analisada conforme a matrícula, o título da aquisição, a situação municipal da construção e as exigências do Registro de Imóveis. A Receita Federal, inclusive, prevê procedimento específico para determinados adquirentes de obras ainda não regularizadas fiscalmente.

Ao assumir um imóvel com pendência de averbação, o comprador pode assumir também:

• custos técnicos;
• taxas e despesas registrais;
• regularização fiscal da obra;
• exigências municipais;
• tempo de tramitação;
• necessidade de adequações físicas;
• risco de descobrir que parte da construção não é legalizável na forma em que foi executada.

Por isso, antes de negociar simplesmente "quem vai pagar a averbação", é preciso descobrir se a construção pode efetivamente ser regularizada.

Há uma diferença enorme entre dois cenários:

• a obra está aprovada, possui documentação municipal e falta apenas concluir a averbação;
• a obra foi executada fora do projeto, desrespeitando recuos ou outras regras urbanísticas.

No primeiro cenário, o problema pode ser predominantemente documental. No segundo, a regularização pode depender de projeto, profissional técnico, aprovação municipal e até modificações na própria construção.

Se a compra prosseguir antes da regularização, as cláusulas do contrato de compra e venda devem deixar claro quem será responsável, quais condições precisam ser atendidas e se a conclusão da operação depende da regularização.

Dá para financiar? Depende do que está faltando na matrícula

O financiamento costuma ser mais sensível porque o imóvel será analisado pela instituição financeira e utilizado como garantia da operação.

A CAIXA informa que o bem passa por análise documental e avaliação para verificar se atende às condições necessárias para o financiamento e para servir como garantia.

Por isso, não existe uma boa resposta universal do tipo "qualquer imóvel não averbado financia" ou "nenhum imóvel com diferença de área financia".

No uso do FGTS, existe uma distinção oficial particularmente relevante.

Na versão 035 do Manual da Moradia Própria do FGTS, com vigência indicada a partir de 2 de dezembro de 2025 e consultada para este artigo, não é admitida a utilização do FGTS para aquisição de imóvel concluído sem edificação averbada na matrícula do terreno.

Em item distinto, o mesmo manual trata da situação em que a área construída constatada na avaliação é diferente da área já averbada, podendo existir necessidade posterior de corrigir a averbação conforme as exigências do Registro de Imóveis.

Como as regras do FGTS são atualizadas periodicamente, vale confirmar a versão vigente do manual no momento da operação.

Essa é uma regra do FGTS, não uma regra universal de financiamento. Instituições e linhas de crédito podem ter critérios próprios, e avaliação técnica, análise jurídica e condições da garantia continuam influenciando a operação.

Por isso, quem pretende financiar deve investigar a divergência antes de assumir que o banco resolverá a questão durante o processo.

Habite-se, regularização municipal e averbação são etapas diferentes

Outra confusão frequente é considerar Habite-se e averbação como sinônimos. Não são.

O Habite-se é ligado à Prefeitura. Em Florianópolis, por exemplo, a regulamentação municipal o define como atestado da regularidade da edificação em relação ao projeto aprovado e como licença para sua ocupação ou uso.

A averbação ocorre no Registro de Imóveis e atualiza a matrícula.

Entre a regularização municipal e a averbação também podem existir etapas fiscais da obra, como CNO, aferição pelo Sero e emissão da certidão correspondente, conforme o caso.

Em termos simples, o fluxo pode envolver:

1. regularidade da construção perante a Prefeitura;
2. documentação municipal pertinente;
3. regularização fiscal da obra, quando aplicável;
4. averbação no Registro de Imóveis.

Portanto, ter Habite-se não significa automaticamente que a casa já esteja averbada na matrícula.

Em Florianópolis, ao encontrar uma construção não averbada, é útil verificar primeiro se a edificação está regular ou pode ser legalizada perante o Município antes de tratar o problema como se fosse apenas uma pendência de cartório.

O que verificar antes de pagar sinal ou assumir a regularização

Antes de assumir um imóvel nessa situação, compare a documentação com a realidade física. Os principais pontos são:

• matrícula atualizada;
• área efetivamente construída;
• cadastro municipal e IPTU;
• projeto aprovado, quando disponível;
• Habite-se ou documentação municipal correspondente;
• origem da diferença de área;
• possibilidade de legalização;
• estimativa de custo e prazo da regularização;
• quem será responsável pela regularização no contrato;
• impacto da pendência sobre eventual financiamento.

Um sinal de alerta simples é quando a matrícula descreve apenas um lote, enquanto o anúncio oferece uma casa pronta. Outro é quando a matrícula registra uma metragem muito menor que aquela apresentada no imóvel.

O cadastro municipal também ajuda a detectar divergências, mas não substitui a matrícula. O fato de o IPTU considerar determinada área construída não prova, sozinho, que essa mesma área esteja averbada no Registro de Imóveis.

Se a compra depender de financiamento ou da regularização pelo vendedor, essa investigação deve acontecer antes de pagar sinal ou reserva.

Conclusão

O ponto decisivo não é simplesmente saber que "falta averbar". É saber o que está irregular, se existe caminho viável para corrigir e quem assumirá custo, prazo e risco da regularização.

Uma pendência documental conhecida pode ser incorporada à negociação. Uma construção cuja legalização sequer foi verificada representa um risco muito diferente.

Perguntas frequentes

Imóvel sem averbação pode ser vendido à vista?

Pode haver compra à vista em determinadas situações, mas isso não elimina a pendência. O comprador deve verificar previamente se a construção é regularizável e quais exigências poderão surgir para atualizar a matrícula.

A CAIXA financia imóvel com área não averbada?

Depende da natureza da divergência, da modalidade utilizada, da avaliação e das condições da operação. No FGTS, existe diferença expressa entre imóvel sem nenhuma edificação averbada e imóvel cuja área construída diverge da área já registrada.

Ter Habite-se significa que a casa já está averbada?

Não. O Habite-se está relacionado à regularidade municipal da edificação; a averbação atualiza a matrícula no Registro de Imóveis.

Quem deve pagar a regularização: comprador ou vendedor?

Isso pode ser negociado entre as partes. O mais importante é definir a responsabilidade contratualmente apenas depois de verificar se a regularização é viável e quais custos e etapas estão envolvidos.

Uma ampliação não averbada impede usar FGTS?

Não necessariamente. A regra do FGTS pesquisada admite situação em que a área construída constatada na avaliação difere da área averbada, mas a operação continua sujeita à avaliação, às demais condições aplicáveis e a eventual exigência de correção registral. A regra é diferente para imóvel concluído sem nenhuma edificação averbada na matrícula.

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