ITBI em Florianópolis: alíquota, cálculo e quem paga

Quem está comprando um imóvel em Florianópolis precisa incluir o ITBI no planejamento financeiro da aquisição. O imposto faz parte do processo de transferência da propriedade e, dependendo do valor da compra e da forma de pagamento, representa uma despesa relevante antes da conclusão do negócio.

Resposta rápida: em Florianópolis, a alíquota geral do ITBI é de 2%. Determinadas operações de financiamento habitacional podem receber tratamento específico sobre parte do valor financiado, desde que atendam às condições previstas na legislação municipal. Na compra e venda, o contribuinte é o adquirente do imóvel — ou seja, o comprador. O valor final depende da base de cálculo apurada e das regras aplicáveis à operação.

Três dúvidas aparecem com frequência quando alguém começa a organizar os custos da compra:

• quanto será pago de ITBI;
• sobre qual valor o imposto será calculado;
• quem é responsável pelo pagamento.

Nenhuma delas se resolve apenas multiplicando 2% pelo preço que aparece no anúncio. Além da alíquota, é preciso observar a base de cálculo apurada na operação, a forma como a compra será estruturada e, nos financiamentos enquadrados nas regras específicas, se há tratamento diferenciado para parte do valor financiado.

Por isso, o ideal é estimar o ITBI antes de comprometer a reserva financeira com entrada, sinal ou pagamento do imóvel. Caio Rauber (CRECI-SC 75223) reuniu neste guia como esse cálculo funciona no mercado de Florianópolis.

O que é ITBI?

ITBI é a sigla para Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis. É um tributo municipal que incide sobre a transmissão onerosa de imóveis entre pessoas vivas, como acontece em uma compra e venda convencional.

Por ser municipal, as regras aplicáveis à compra de um imóvel em Florianópolis são definidas pela legislação do próprio município.

Para o comprador, o ITBI não é apenas mais uma linha do orçamento: seu recolhimento faz parte das etapas necessárias para formalizar a aquisição. Não é um custo que possa ser deixado para muito depois da compra — ele precisa estar previsto dentro do caixa necessário para concluir a operação.

Quando o ITBI é cobrado?

O imposto aparece quando ocorre uma transmissão imobiliária sujeita à sua incidência. Na situação mais comum para quem está pesquisando imóveis, isso acontece na compra e venda de uma propriedade: o comprador encontra o imóvel, negocia as condições, organiza a documentação e, dentro do processo de transferência, providencia o recolhimento conforme as regras aplicáveis.

O ITBI não se confunde com os demais custos da aquisição. Ele é diferente de escritura, registro, certidões, avaliação do banco, seguros do financiamento e comissão de corretagem — cada uma dessas despesas cumpre uma função própria dentro da operação.

A distinção importa porque é comum o comprador ouvir uma estimativa genérica de "custos de cartório" e acabar colocando ITBI, escritura e registro dentro de uma mesma conta. Na realidade, são despesas distintas.

Qual é a alíquota do ITBI em Florianópolis?

Em Florianópolis, a alíquota geral do ITBI é de 2%, aplicada sobre a base de cálculo apurada para a operação.

Em um cenário simples, com base tributável de R$ 400 mil e alíquota de 2%, o cálculo seria:

R$ 400.000 × 2% = R$ 8.000 de ITBI.

O exemplo serve para demonstrar o funcionamento da conta. O valor efetivamente devido em uma compra depende da base reconhecida para aquela operação e de eventual regra específica aplicável.

O ITBI é sempre 2%?

Não necessariamente. Embora 2% seja a alíquota geral, determinadas operações de financiamento habitacional — como as enquadradas nas condições previstas para o Sistema Financeiro da Habitação — podem ter parte do valor financiado tributada com alíquota reduzida, observados os requisitos e os limites definidos pela legislação municipal.

Essa diferença é relevante: dois compradores adquirindo imóveis pelo mesmo preço podem chegar a valores diferentes de ITBI dependendo de como a aquisição é financiada.

A fórmula preço do imóvel × 2% continua sendo uma boa referência inicial para compreender o imposto, mas não substitui a verificação da regra aplicável à operação concreta.

Existe alíquota reduzida em financiamento habitacional?

Sim, em determinadas operações. Nas vendas financiadas que se enquadram nas condições previstas pela legislação municipal, a alíquota de 0,5% pode incidir sobre a parcela do valor financiado abrangida pela regra específica, observado o limite vigente. O restante da operação segue a alíquota aplicável de 2%.

Três elementos precisam andar sempre juntos nessa análise:

• o enquadramento da operação nas condições previstas;
• a parcela do financiamento efetivamente abrangida pela regra;
• o limite monetário vigente no momento da compra.

Esse limite não deve ser tratado como um número permanente: ele é atualizado ao longo do tempo e precisa ser conferido quando a compra estiver sendo realizada.

A lógica do cálculo é esta:

(parcela enquadrada, dentro do limite vigente × 0,5%) + (parcela restante × 2%) = ITBI total da operação

Nada disso significa que um imóvel financiado tenha automaticamente todo o valor tributado a 0,5%. A redução alcança apenas a parcela enquadrada, dentro das condições e do limite previstos. Ainda assim, quando se aplica, pode produzir uma diferença relevante no planejamento financeiro do comprador.

Como calcular o ITBI em Florianópolis?

A conta parece simples quando se olha apenas para a alíquota:

base de cálculo × alíquota = ITBI.

A parte que exige atenção está na definição da base — e não no preço que aparece no anúncio do imóvel.

Qual é a base de cálculo do ITBI?

A base de cálculo do ITBI é apurada conforme as regras aplicáveis à transmissão e o procedimento adotado pelo município, considerando elementos como o valor declarado na operação e a referência utilizada pela administração tributária.

Na prática, isso significa duas coisas para o comprador:

• não é seguro presumir que o imposto será calculado sobre qualquer valor informalmente combinado entre as partes;
• a estimativa feita no início da negociação é útil, mas o valor precisa ser confirmado antes da formalização da compra.

Exemplo de cálculo com alíquota de 2%

Considere um imóvel cuja base de cálculo utilizada para o ITBI seja R$ 400 mil, em uma operação sujeita à alíquota de 2%:

R$ 400.000 × 2% = R$ 8.000

Nesse cenário, o comprador precisaria prever R$ 8 mil apenas de ITBI — antes de escritura, registro e demais despesas da formalização.

É esse tipo de conta que explica por que o imposto deve entrar na decisão sobre quanto da reserva financeira será usado como entrada. A pergunta útil não é apenas "quanto tenho para dar de entrada?", mas sim: "quanto posso usar na entrada depois de reservar o dinheiro necessário para concluir a compra?"

Exemplo de cálculo em financiamento com alíquota reduzida

Quando a operação se enquadra na regra de tratamento diferenciado, o cálculo é dividido: a parcela do financiamento abrangida pela regra, dentro do limite vigente, é tributada a 0,5%; o valor financiado que exceder esse limite segue a alíquota de 2%.

(parte enquadrada × 0,5%) + (parte restante × 2%) = ITBI total

Dois cuidados antes de usar essa lógica no orçamento: o limite em reais não deve ser copiado de exemplos antigos, porque é atualizado periodicamente; e a modalidade de financiamento contratada precisa efetivamente atender aos critérios necessários para a redução.

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

Em Florianópolis, o adquirente do imóvel é o contribuinte do ITBI. Em uma compra e venda convencional, o responsável perante o município é o comprador — e um acordo particular entre as partes não altera quem ocupa essa posição.

Isso é relevante porque comprador e vendedor podem negociar livremente as condições econômicas do negócio:

• preço;
• sinal;
• prazo;
• móveis incluídos;
• condições de pagamento;
• distribuição de algumas despesas da transação.

Uma coisa é a negociação econômica entre as partes. Outra é a obrigação tributária definida pela legislação.

Para o planejamento financeiro do comprador, a orientação prática é direta: considere o ITBI como um custo que precisa estar previsto no seu orçamento de aquisição.

O contrato pode dizer que o vendedor pagará?

As partes podem combinar quem suportará economicamente a despesa, mas essa convenção privada não transfere a condição de contribuinte perante o município: pela legislação municipal, ela permanece com o adquirente.

Por isso, mesmo que a negociação preveja alguma compensação financeira entre comprador e vendedor, o imposto precisa ser tratado corretamente no procedimento tributário.

Separar quem suporta economicamente o custo de quem é o responsável perante o município evita interpretações equivocadas durante a compra.

Quando o ITBI deve ser pago?

O recolhimento do ITBI integra o processo de formalização da transferência e precisa ser providenciado no momento exigido para que o título possa avançar até o registro. O procedimento específico pode variar conforme a forma utilizada para formalizar a aquisição.

Em uma visão simplificada, o fluxo da compra é este:

negociação → análise documental → cálculo e recolhimento do ITBI → formalização do título → registro do imóvel.

Na prática, isso transforma o imposto em uma necessidade de caixa de curto prazo. Não é uma despesa para resolver depois da mudança ou meses após a aquisição: os recursos precisam estar disponíveis quando a operação avança para a etapa de formalização.

É possível registrar o imóvel sem pagar o ITBI?

Em uma compra sujeita ao imposto, o comprovante de recolhimento integra as exigências necessárias para que a transferência avance. Sem ele, o processo de transferência definitiva não é concluído.

Por isso, deixar o ITBI fora do orçamento cria um problema justamente quando a compra já está próxima da conclusão. O ideal é estimar esse valor desde o início e confirmá-lo antes da etapa documental correspondente.

O ITBI entra no financiamento imobiliário?

Quando a compra é financiada, duas questões costumam ser confundidas: uma coisa é financiar o preço do imóvel; outra é ter recursos para pagar os custos necessários para concluir a aquisição.

ITBI, registro e demais despesas da operação precisam entrar no planejamento financeiro do comprador desde o início, tratados separadamente do valor financiado.

Esse cuidado é decisivo quando o comprador pretende utilizar praticamente toda a reserva disponível na entrada. Imagine alguém com crédito aprovado e exatamente o valor necessário para completar a entrada exigida: no papel, a compra parece viável; na prática, ainda restam imposto, registro e outras despesas — e nenhum recurso separado para elas.

O comprador precisa ter dinheiro separado para o ITBI?

Como regra de planejamento, sim. O comprador deve prever recursos para o ITBI sem presumir que o imposto estará automaticamente incluído no valor do financiamento.

As condições de crédito variam entre instituições financeiras e operações. Se existir a possibilidade de alguma despesa acessória ser incorporada à estrutura de determinado financiamento, isso precisa ser confirmado diretamente nas condições oferecidas pelo banco. O princípio é não estruturar a compra contando com uma possibilidade que ainda não foi confirmada.

Uma forma mais segura de organizar o orçamento é separar:

• recursos para a entrada;
• ITBI;
• registro e demais despesas de formalização;
• custos bancários aplicáveis;
• uma margem para outras despesas previsíveis da aquisição.

Assim fica claro quanto da reserva financeira pode realmente ser comprometido com o preço do imóvel.

O que muda no ITBI quando o imóvel é financiado?

O financiamento, por si só, não significa que o comprador deixará de pagar ITBI. Como explicado anteriormente, determinadas operações podem receber tratamento tributário específico sobre parte do valor financiado — e o ponto importante nesta etapa é confirmar se a operação atende aos requisitos da regra antes de considerar qualquer redução no planejamento da compra.

São, portanto, duas perguntas diferentes: o imóvel é financiado? e esse financiamento se enquadra nas condições necessárias para a aplicação da alíquota reduzida?

A primeira resposta não determina automaticamente a segunda. A verificação precisa ser feita com os dados concretos da compra e com os limites vigentes na data da operação.

ITBI é calculado sobre o preço de compra ou sobre o valor venal?

Essa é uma das dúvidas mais importantes para quem tenta estimar o imposto antes de comprar, e a resposta passa pela base de cálculo, apurada conforme as regras municipais, que consideram elementos como o valor declarado na transação e a referência utilizada pela administração tributária.

Por isso, dizer simplesmente que "o ITBI é sempre 2% do preço anunciado" pode levar a uma estimativa incorreta.

O preço anunciado é o valor pedido pelo vendedor: ele pode ser diferente do preço efetivamente negociado e não define, por si só, a base tributável.

O comprador pode e deve fazer uma estimativa durante o planejamento, mas precisa confirmar o valor efetivamente utilizado para o ITBI antes de concluir a formalização.

E se o valor declarado for diferente do valor considerado pelo município?

Quando existe diferença entre o valor declarado na operação e a referência adotada pela administração municipal, a base do imposto segue os critérios previstos na legislação aplicável e o procedimento de apuração do município.

O cuidado prático é evitar montar todo o orçamento a partir de uma conta informal. Se a base apurada for superior à estimativa inicial, o ITBI também será maior do que o previsto.

Quanto mais próxima estiver a formalização da compra, menos sentido faz trabalhar apenas com estimativas: o valor precisa ser confirmado para aquela operação.

Quais outros custos existem além do ITBI?

O ITBI é apenas uma das despesas envolvidas na aquisição de um imóvel. Além dele, podem existir outros custos da compra com:

• escritura;
• registro;
• certidões;
• avaliação bancária;
• tarifas e seguros relacionados ao financiamento;
• corretagem, conforme a estrutura da negociação;
• outras diligências necessárias ao caso.

Vale separar dois grupos que costumam ser misturados: os valores necessários para transferir e formalizar a aquisição e os gastos necessários para financiar, analisar, ocupar ou adaptar o imóvel. Mudança e reforma, por exemplo, entram no planejamento financeiro geral, mas não são custos tributários ou registrais da transferência.

Reunir tudo em uma única porcentagem dificulta enxergar quanto dinheiro será realmente necessário em cada etapa.

Escritura

A escritura pública é o instrumento utilizado para formalizar determinadas operações imobiliárias e, quando necessária, gera emolumentos correspondentes ao ato. Os valores seguem as regras e tabelas aplicáveis, o que torna arriscado utilizar uma estimativa encontrada na internet como orçamento definitivo.

Também é importante saber que nem toda compra exige uma escritura pública separada: em determinadas operações financiadas, o instrumento contratual firmado com a instituição financeira pode cumprir essa função jurídica.

Isso não elimina a etapa seguinte — o título ainda precisa seguir para o Registro de Imóveis.

Registro do imóvel

Escritura e registro não são a mesma coisa, e essa distinção é fundamental. A escritura, ou o instrumento equivalente, formaliza o negócio nas situações em que é aplicável; o registro insere o título na matrícula do imóvel, perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.

Na compra e venda imobiliária, é o registro do título que completa a transferência da propriedade. Assinar o contrato ou a escritura, portanto, não encerra o processo.

O registro possui custos próprios, que variam conforme o valor do ato e as tabelas vigentes, e precisa entrar no orçamento da aquisição.

Avaliação e custos bancários

Quando existe financiamento, o banco normalmente precisa avaliar o imóvel que fará parte da operação, o que pode gerar uma despesa específica. Também podem existir outros custos relacionados ao crédito, como seguros habitacionais e encargos previstos no contrato. Nada disso se confunde com o ITBI: são itens da estrutura financeira da compra financiada.

Há ainda um efeito indireto que costuma passar despercebido: o valor atribuído ao imóvel pela instituição financeira pode influenciar quanto o banco aceitará financiar. Se comprador e vendedor negociaram determinado preço e a avaliação bancária chega a um valor diferente para fins de crédito, o comprador pode precisar aumentar a parcela de recursos próprios.

Uma compra financiada, portanto, não se resume a entrada + prestação. Ela envolve avaliação + custos do crédito + ITBI + registro + demais despesas aplicáveis.

Certidões e documentação

A compra também envolve documentos necessários para verificar a situação do imóvel e das partes envolvidas. A matrícula atualizada é uma das principais fontes para compreender a situação registral da propriedade e, dependendo da operação, podem ser necessárias outras certidões e verificações relacionadas ao vendedor, ao imóvel, ao condomínio e ao município.

Esses custos costumam ser menores quando comparados ao ITBI ou ao registro, mas a função da documentação não é apenas burocrática. É ela que responde às perguntas essenciais antes da compra:

• quem é o proprietário registrado?
• existem ônus ou restrições?
• há débitos que precisam ser resolvidos?
• existe alguma particularidade que possa afetar a transferência?
• a operação pode avançar com segurança?

Economizar em uma verificação necessária costuma gerar um risco desproporcional ao valor economizado.

Quanto reservar para os custos de compra de um imóvel em Florianópolis?

Não existe um percentual único que funcione para todas as compras. Como referência inicial de planejamento, algumas estimativas agregadas trabalham com uma reserva de alguns pontos percentuais além do preço do imóvel — mas o percentual real varia bastante conforme a operação, e nenhuma dessas faixas equivale a uma tabela oficial de custos.

Por isso, é mais seguro calcular separadamente:

• ITBI;
• escritura, quando necessária;
• registro;
• certidões;
• avaliação bancária;
• custos do financiamento;
• outras despesas específicas da operação.

Se a conta incluir também mudança, reforma, advogado, vistoria técnica ou outros serviços opcionais, o total naturalmente aumenta.

O melhor uso de qualquer referência percentual é como alerta de planejamento: não comprometa todo o dinheiro disponível apenas com o preço ou com a entrada antes de calcular as demais despesas.

Por que o percentual varia?

O primeiro motivo é o valor do imóvel: alguns custos são proporcionais à base da operação, enquanto outros seguem tabelas ou valores próprios.

O segundo é a forma de pagamento. Uma compra financiada pode envolver avaliação bancária, seguros e outras despesas que não aparecem da mesma maneira em uma compra à vista. A necessidade de escritura pública também pode mudar conforme a estrutura da aquisição.

Somam-se ainda diferenças relacionadas a:

• documentação;
• situação jurídica do imóvel;
• necessidade de diligências adicionais;
• estrutura da corretagem;
• características do financiamento;
• eventuais despesas posteriores.

É por isso que duas pessoas comprando imóveis do mesmo valor podem terminar com custos totais diferentes — e por que calcular individualmente cada despesa previsível vale mais do que aplicar um percentual genérico.

Exemplo prático: ITBI e custos de uma compra de R$ 400 mil

Considere um imóvel de R$ 400 mil. Se a base tributável apurada também for de R$ 400 mil e a operação estiver sujeita à alíquota de 2%, o imposto seria:

R$ 400.000 × 2% = R$ 8.000.

Esses R$ 8 mil, porém, não representam todo o dinheiro necessário além do preço do imóvel. A composição das demais despesas depende da estrutura da compra.

A tabela mostra por que não faria sentido afirmar que um imóvel de R$ 400 mil exige sempre determinado valor total de documentação. À vista, a composição é uma; financiada, outra. Havendo necessidade de diligência jurídica ou técnica adicional, surgem outros custos. E se o comprador pretende reformar o imóvel logo após a mudança, precisará ainda de uma reserva que não tem relação direta com ITBI ou registro.

O exemplo de R$ 400 mil serve, portanto, para compreender o mecanismo do imposto e organizar as categorias de despesa — não para estabelecer um orçamento universal.

Como se preparar para pagar o ITBI sem comprometer a compra

A melhor hora para pensar no ITBI não é quando a documentação já está pronta para seguir ao cartório. É antes de definir quanto do dinheiro disponível será comprometido com a aquisição.

Uma forma prática de se preparar é seguir esta sequência:

1. Estime o ITBI antes da proposta. Utilize o valor da operação para obter uma referência inicial e verifique se existe possibilidade de tratamento diferenciado no caso de financiamento.

2. Separe o imposto da entrada. Não considere automaticamente todo o dinheiro disponível como recurso para entrada.

3. Levante os demais custos da formalização. Escritura, quando necessária, registro e documentação também precisam ser considerados.

4. Se houver financiamento, confirme as condições da operação. Verifique avaliação, custos bancários e se o financiamento atende às regras necessárias para eventual alíquota reduzida do ITBI.

5. Confirme os valores vigentes antes da assinatura. Alíquotas, limites e emolumentos precisam ser verificados conforme as regras aplicáveis no momento da compra.

6. Preserve uma margem financeira. Mesmo com planejamento, podem surgir diferenças entre estimativas iniciais e valores efetivos.

Essa organização evita um problema simples, mas desgastante: encontrar o imóvel, negociar a compra, conseguir o financiamento e descobrir somente no final que todo o dinheiro disponível já foi comprometido com a entrada.

O orçamento da aquisição precisa considerar o imóvel e o processo necessário para efetivamente comprá-lo.

Conclusão

Entender o ITBI antes de comprar um imóvel em Florianópolis evita que uma despesa importante apareça somente quando a negociação já está avançada.

A alíquota geral é de 2%, mas determinadas operações de financiamento habitacional podem receber tratamento diferenciado, com 0,5% sobre a parcela que se enquadra nas condições e no limite previstos pela legislação e incidência da alíquota normal sobre o restante.

Calcular o imposto, portanto, não é apenas pegar o preço anunciado e multiplicar por 2%. É necessário verificar qual será a base de cálculo apurada, qual alíquota se aplica à operação, se existe enquadramento em alguma regra específica de financiamento e qual é o limite vigente para eventual aplicação da alíquota reduzida.

Também vale lembrar que o ITBI não representa todos os custos da compra. Registro, escritura quando necessária, documentação e despesas relacionadas ao financiamento podem exigir recursos adicionais, e outros gastos podem aparecer conforme a operação.

Para quem utiliza financiamento, o cuidado é ainda maior: comprometer toda a reserva com a entrada, sem considerar imposto e formalização, pode criar falta de recursos justamente nas etapas finais da aquisição.

Ao analisar um imóvel, o comprador precisa saber não apenas quanto custa adquirir aquele bem, mas também quanto será necessário para concluir a compra e transferir a propriedade com segurança. Caio Rauber (CRECI-SC 75223) está disponível para ajudar nessa análise no mercado de Florianópolis.

Perguntas frequentes

Qual é a alíquota do ITBI em Florianópolis?

A alíquota geral do ITBI em Florianópolis é de 2%. Determinadas operações de financiamento habitacional podem ter tratamento diferenciado sobre parte do valor financiado, desde que atendam às condições previstas na legislação municipal.

Como calcular o ITBI em Florianópolis?

O cálculo básico multiplica a base de cálculo apurada pela alíquota aplicável. Em uma operação sujeita à alíquota de 2%, por exemplo, uma base tributável de R$ 400 mil resultaria em R$ 8 mil de ITBI.

Sobre qual valor o ITBI é calculado?

A base de cálculo é apurada conforme as regras da legislação municipal e o procedimento adotado pelo município, considerando elementos como o valor declarado na operação e a referência utilizada pela administração tributária. Por isso, o imposto não deve ser estimado simplesmente sobre o preço anunciado do imóvel.

Quem paga o ITBI: comprador ou vendedor?

Na compra e venda de um imóvel em Florianópolis, o adquirente é o contribuinte do ITBI. Na prática, o comprador deve prever o imposto dentro dos custos necessários para concluir a aquisição.

O contrato pode determinar que o vendedor pague o ITBI?

Comprador e vendedor podem estabelecer condições econômicas entre si, mas um acordo privado não altera quem é o contribuinte definido pela legislação perante o município. Em Florianópolis, o adquirente ocupa essa posição na compra e venda.

O ITBI é sempre 2% em Florianópolis?

Não necessariamente. A alíquota geral é de 2%, mas determinadas operações financiadas, dentro das condições e dos limites previstos pela legislação municipal, podem ter uma parcela sujeita à alíquota reduzida de 0,5%.

Imóvel financiado paga menos ITBI?

Não é possível afirmar isso para qualquer imóvel financiado. A redução depende do enquadramento da operação nas condições previstas pela legislação e alcança apenas a parcela abrangida pela regra específica, observado o limite vigente. O restante continua sujeito à alíquota correspondente.

Quando o ITBI deve ser pago?

O recolhimento integra o processo de formalização da transferência e precisa ser providenciado no momento exigido para que o título possa avançar até o registro. O procedimento específico pode variar conforme a forma utilizada para formalizar a aquisição.

Escritura e registro estão incluídos no ITBI?

Não. ITBI, escritura e registro são despesas diferentes. O ITBI é um imposto municipal; a escritura, quando necessária, formaliza juridicamente a operação; e o registro é o ato realizado no Registro de Imóveis que completa a transferência da propriedade.

Quanto reservar para ITBI e documentação na compra de um imóvel?

Não existe um percentual único aplicável a todas as compras. O mais seguro é calcular separadamente ITBI, registro, escritura quando necessária, certidões e custos do financiamento, em vez de trabalhar com uma porcentagem genérica sobre o valor do imóvel. O total depende da operação e dos itens incluídos na conta.

Está planejando comprar um imóvel em Florianópolis? Caio Rauber pode ajudar você a entender os custos da operação e analisar o imóvel, a localização e a negociação antes de tomar a decisão.

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